토허제 지정 3차 부동산 대책 서울 전역·경기도 12개 지역 총정리

부동산 시장에 초강수!

정부가 10월 15일 오전, 서울 전역과 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역(토허제)으로 지정하는 3차 부동산 대책을 발표했습니다.
이번 대책은 이재명 정부 출범 이후 세 번째 부동산 정책으로, 수도권 집값 과열과 투기적 거래를 근본적으로 차단하겠다는 강한 의지를 담고 있습니다.

서울은 기존에 규제 중이던 강남·서초·송파·용산 4개 구 외 나머지 21개 구가 전부 포함되어,
사실상 서울 전역이 규제지역으로 묶이는 사상 첫 조치가 시행된 셈입니다.

 

경기도 12개 지역 추가 지정

함께 규제 대상으로 포함된 경기도 12개 지역은 다음과 같습니다.

과천, 성남(분당 포함), 수원, 용인, 고양, 광명, 하남, 구리, 남양주, 안양, 의왕, 군포

이 지역들 역시 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역의 ‘3중 규제’가 동시에 적용됩니다.

 ‘토지거래허가제(토허제)’란?

 

토허제는 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 정부의 허가가 반드시 필요한 제도입니다.
즉, 실수요 목적이 아닌 투기성 거래를 사전에 차단하기 위해 마련된 장치이죠.

서울 전역이 토허제로 묶이는 것은 이번이 역사상 처음으로,
이는 사실상 갭투자(전세 끼고 매매)를 차단하고 실거주 목적의 거래만 허용하겠다는 강력한 정책 신호입니다.

대출·세제·거래 규제까지 ‘전방위 강화’

 

이번 대책은 토허제 지정뿐만 아니라 금융·세제 전반에 걸친 강화 조치가 포함되어 있습니다.

• 주택담보대출(DSR) 계산 시 금리 가중치를 기존 1.5% → 3%로 상향 조정
• 25억 초과 아파트 : 대출 한도 최대 2억 원
• 15억~25억 구간 : 최대 4억 원까지 가능
• ‘부모찬스’ 검증 강화 : 자녀의 고가 주택 취득 시 부모 소득 및 자금 출처 전수조사
• 국토부 ‘부동산 특별사법경찰(특사경)’ 도입
• 국세청 부동산탈세신고센터 운영 확대

이처럼 시장의 불법·투기 거래를 막기 위한 다층적 관리 체계가 동시에 가동됩니다.

 

전문가 분석 — “투기 억제엔 효과, 거래절벽은 불가피”

전문가들은 이번 대책을 두고 한목소리로 “초강력 규제 패키지”라고 평가합니다.
단기적으로는 집값 급등 억제 효과가 기대되지만, 거래량이 급감하며 ‘거래절벽’ 현상이 나타날 수 있다는 우려도 함께 제기되고 있습니다.

특히, 실수요자들이 주택 구입을 미루는 ‘관망세’로 전환할 가능성이 높고,
공급 부족 문제가 병행될 경우 오히려 시장 왜곡이 생길 수 있다는 의견도 있습니다.

실수요자 대책은?

 

정부는 이번 규제와 동시에 청년·신혼부부 등 실수요층을 위한 맞춤형 금융 지원책을 함께 발표했습니다.

• 청년 전용 ‘저리 정책금융 상품’ 공급 확대
• 신혼부부 대상 ‘보금자리론’ 완화
• 공공임대 및 청년주택 공급 가속화

즉, 투기 차단과 실수요 보호를 병행해 시장 안정을 도모하겠다는 전략입니다.

“청년과 신혼부부에게 주어진 새로운 기회, 2025년 정책금융과 공공임대 지원으로 내 집 마련의 문이 더 넓어졌다.”는 이야기 입니다.

 

토허제 청년·신혼부부를 위한 저금리 정책금융 & 주택지원 대책 총정리 (2025년 최신) - 1.trend1info.

 

앞으로의 관전 포인트

 

1️⃣ 서울 전역 토허제 유지 기간
→ 최소 1년 이상 지속될 가능성 높음
2️⃣ 경기도 지역의 거래 감소폭
→ 실수요 중심의 재편 여부 주목
3️⃣ 4차 대책 가능성
→ 시장 반응 따라 추가 공급대책 등장 가능성 있음

 

“투기 억제보다 중요한 건 시장 신뢰”

 

서울 전역과 경기 12개 지역을 포괄하는 이번 토허제 3차 부동산 대책은
명확히 “투기 억제”에 방점이 찍혀 있습니다.

하지만 진짜 안정은 시장 참여자들의 신뢰 회복에서 비롯됩니다.
규제만으로는 근본적인 해결이 어렵기 때문에,
공급 확대 + 금융 유연성 + 세제 조정이 함께 병행되어야 할 시점입니다.

 

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